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Le Prêt Hypothécaire

Qu'est-ce que le prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est une typologie de prêt bancaire qui est assortie d'une garantie réelle pour la banque sous forme d'hypothèque prise sur un ou plusieurs biens immobiliers.

La banque est alors liée à son emprunteur durant toute la durée du prêt, en cas de non paiement de l'emprunteur, elle se réserve de droit de faire jouer sa garantie. (cela reste très rare car une banque préférera régler sa créance à l'amiable).

Idée reçue : une hypothèque sur un bien ne gêne en rien le propriétaire du bien, il peut vendre son bien à tout moment sans aucune difficulté. Le notaire demandera simplement à la banque lors de la vente à combien se porte l'hypothèque afin de rembourser la banque. L'emprunteur percevra la différence entre le prix de vente et le montant du prêt en cours.



Quelles sont les garanties immobilières recevables pour nos partenaires :

Il y a une distinction entre les biens détenus en société ( SCI, SARL, EURL, SA ...) et les biens détenus en nom propre ( Monsieur et/ou Madame )

Les partenaires bancaires s'accordent sur des garanties tangibles et liquides ( à savoir les biens qui, en cas de contentieux lourds, peuvent se revendre facilement)

Les banques qui réalisent des crédits hypothécaires prennent des garanties sur tous les biens immeubles à usage d'habitation ( maison, appartement) en résidence principale ou en locatif.


Pour les biens immeubles détenus en société, le financement est possible mais soumis à conditions ( si besoin de trésorerie, il faut qu'il y ait des comptes courants d'associés à refinancer pour le montant de la trésorerie demandée par les associés, ils sont valorisés par le comptable)


Certains biens ne peuvent pas être pris en garantie principale mais uniquement en garantie supplétive :

Les murs commerciaux , les bureaux, les terrains avec permis de construire.


Les biens exclus par notre cabinet sont :

Les terrains non bâtis, les biens atypiques exemple les propriétés agricoles, les châteaux, murs d'hôtels, les biens de très petites surfaces ( < 30 m² ) etc...



Quel type de financement permet le prêt hypothécaire ?

La plupart du temps nos clients ont tous un point commun, un beau patrimoine immobilier acquis au fil du temps mais pas de liquidité... or c'est le nerf de la guerre pour faire de nouvelles affaires, développer son business et optimiser son actif patrimonial ou régler des dettes.

En réalité, le prêt hypothécaire est une alternative au prêt bancaire classique. Il est souvent simple et efficace...

Vous êtes un professionnel et vous souhaitez réinjecter des fonds propres en compte courant afin de développer ou assoir votre activité


Vous possédez un patrimoine immobilier mais êtes à cours de liquidité pour faire fasse à vos charges et vous ne voulez pas vendre aujourd'hui


Vous souhaitez faire une donation de votre vivant à vos enfants pour préparer votre succession


Vous avez des dettes fiscales, familiales et votre banque ne finance pas ce genre de projet


Vous avez mis en vente du patrimoine et vous avez besoin d'argent pour faire la jointure avant de vendre


Nos conseillers vont faire une étude patrimoniale afin d'appréhender toutes les solutions possibles en fonction de la photographie à l'instant T de votre situation financière.



Qui peux en bénéficier ?

Le prêt hypothécaire est accessible à toute personne physique propriétaire de biens immeubles en France Métropolitaine dans les zones suivantes ( PACA , Oise et Paris, Ile de France, Cote Normande ainsi que la Baule) justifiant de revenus déclarés en France (tous revenus confondus : foncier, Gérance, Dividendes etc.) détenus en nom propre ou en société ( si comptes courants à refinancer ).

Le financement est limité à 50 % de la valeur des biens expertisés ( exemple j'ai besoin d'un financement de 150 000 € il faut que je donne en garantie un gage immobilier d'au moins 300 000 € ) et dans la limite d'endettement de 40% des revenus déclarés impôts payés.

Toutes les demandes sont étudiées au cas par cas afin de vous apporter des solutions sur mesure.



Les produits existants :

Il existe plusieurs types de financement hypothécaire :

Le crédit hypothécaire In Fine : il est employé pour des personnes qui vont vendre un ou plusieurs biens immobiliers dans les 5 ans ou attendent une rentrée d'argent certaine. C'est un prêt conçu avec un taux fixe pendant toute la durée du prêt.

Avantage : Vous ne payez que les intérêts du prêt et bénéficiez d'une mensualité plus faible qu'en crédit amortissable. Idéal pour les propriétaires qui ont prévu de dégager des liquidités et de prendre le temps de vendre.

Le plus : Pas de contrat d'assurance vie nanti au profit de la banque. Vous empruntez ce dont vous avez besoin.

Obligation : Vous devez sortir du prêt dans les 5 ans en remboursant le capital soit par la vente, soit par le refinancement, soit par vos deniers personnels


Le crédit hypothécaire Amortissable : il s'agit d'un crédit consenti avec une garantie hypothécaire , en amortissable (L'emprunteur remboursera capital et intérêt mensuellement) qui permet à l'emprunteur de rendre liquide une partie de son patrimoine immobilier avec un taux fixe ou variable sur une période de 7 à 20 ans. Il servira à racheter des crédits existants ou à donner de la trésorerie dans certains cas ( l'objet étant plus large que le prêt immobilier classique ). À la fin de la période du contrat, la dette vis à vis de la banque sera soldée.

Avantage : Vous remboursez capital et intérêt vous n'avez donc pas d'obligation de vente comme dans un prêt In fine.

Le plus : Vous pouvez transférer le cas échéant l'hypothèque sur un autre bien si vous avez prévu de le vendre ( la banque se réserve le droit au transfert ).


Le crédit hypothécaire Mixte : Il s'agit d'un crédit consenti avec une garantie hypothécaire , sur une période in fine de 1 an à 3 ans suivi d'une période amortissable de 9 ans à 11 ans qui permet à l'emprunteur de différer l'amortissement en attendant une éventuelle rentrée d'argent ou une augmentation de revenus et de pouvoir amortir sereinement le capital dans la seconde partie du prêt.

Avantage : Souplesse de remboursement.


Le crédit hypothécaire une solution alternative :

Il faut bien prendre conscience que la solution hypothécaire telle qu'elle avait été présentée il y a quelques années par certains médias, à savoir que si vous disposiez d'un patrimoine , les banques vous prêtez 50% de la valeur de votre bien sans prendre en compte vos revenus est bel et bien REVOLU depuis 2010. En réalité, il s'agissait d'un prêt sur Gage immobilier et non d'un prêt hypothécaire.

Car en France, la législation sur les crédits est très protectrice pour l'emprunteur. Les banques Européennes qui travaillent sur le territoire Français, sont régies par la même législation et ne veulent pas perdre leur créances au profit des prêts qui ne seraient pas conformes au droit Français et ne répondraient pas aux normes d'endettement.

Cependant le crédit hypothécaire reste une solution à la marge intéressante à juste titre car l'objet du prêt est plus large qu'en banque Française.

Vous pouvez disposer de trésorerie personnelle sans justificatif jusqu'à 100 000 €


Vous pouvez faire un prêt pour injecter dans une société même en création (bilan prévisionnel comptable indispensable et expérience dans l'activité)


Pas d'obligation d'assurance ( si vous êtes inassurable aucun problème)


Vous pouvez refinancer des comptes courants de sociétés si celles-ci détiennent des biens immobiliers pour récupérer des liquidités ( etc...)



Suis je éligible au prêt hypothécaire ?

Voici les questions à se poser pour savoir si vous êtes éligible au prêt hypothécaire.

1. Est ce que mon besoin de financement est inférieur à 50 % de la valeur de mes biens immobiliers ( pour les banques Européennes) ?


2. La typologie de mes biens immobiliers peut-elle servir de garantie à la banque ( Résidence principale, locative...) dans le cadre d'une prêt hypothécaire ?


3. Ai-je la capacité de rembourser ce prêt mensuellement en amortissable ou en In fine avec les revenus que je déclare en France ?


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Est-il possible de prévoir une trésorerie ?

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Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Loi MURCEF: Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut-être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Déclaration à la CNIL: Une déclaration a été faite à l'autorité de contrôle française (la CNIL) en ce qui concerne tout traitement automatique par le portail des données personnelles en conformité avec les dispositions de la loi française 78-17 "Loi Informatique et Libertés". Vous disposez d'un droit d'accès, de rectification et de retrait des informations vous concernant en ecrivant par email à contact[@]cabinetkarr.fr